Copropriété, bailleur et locataire : une relation délicate (1) - Les rapports entre la copropriété et le copropriétaire bailleur

Article apparu dans l'edition home.editus.lu - No. 157, Juillet-Aout - LEX THIELEN, Avocat à la cour

De nombreux appartements résidentiels et locaux commerciaux ou professionnels sont donnés en location dans un immeuble soumis au régime de la copropriété. Des interférences naissent ainsi nécessairement du fait que le locataire vit ou travaille dans un local qui ne comporte pas seulement des parties privatives, mais aussi des parties communes, qu’il doit partager avec d’autres copropriétaires, ou leurs locataires. Cette cohabitation entre une copropriété, avec son statut et ses règles propres, représentée par son syndic, et le locataire ainsi que son copropriétaire bailleur n’est pas toujours facile.

Les rapports entre la copropriété et le copropriétaire bailleur

Les relations entre le copropriétaire bailleur et le syndicat des copropriétaires sont régies par la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, la jurisprudence ayant dû résoudre les situations non prévues par la loi.

1. Restrictions au droit de location

Le copropriétaire a sur son lot tant un droit de disposition que de libre jouissance, il peut donc le donner en location. Une clause du règlement de copropriété ayant pour effet de restreindre le droit du copropriétaire de donner en location son lot devrait dès lors, en principe, être réputée non écrite.

La jurisprudence admet néanmoins dans certains cas la validité de telles clauses au regard de la destination de l’immeuble, si celle-ci justifie ou non la clause de restriction contenue dans le règlement de copropriété. Ainsi, les clauses d’habitation bourgeoise, qui ne permettent l’exercice d’aucune activité professionnelle dans l’immeuble en question ou seulement l’exercice de certaines activités, notamment d’une profession indépendante, sont licites car elles ont pour objet la préservation de la destination de l’immeuble.

Le copropriétaire qui a donné en location un lot en violation du règlement de copropriété risque de faire l’objet d’une action en responsabilité contractuelle du syndicat des copropriétaires ou d’un autre copropriétaire, alors que le règlement de copropriété est considéré comme un contrat entre les divers copropriétaires.

2. Information du syndic

Comme tout transfert de propriété d’un lot, toute constitution sur ceux-ci de certains droits (dont un droit d’usage ou d’habitation tel un contrat de bail) doit être notifié sans délai au syndic.

Cette notification doit indiquer la désignation du lot ou de la fraction de lot en question ainsi que les nom, prénoms et domicile du titulaire de ce droit.

3. Charges

En principe le syndic transmet au copropriétaire bailleur le décompte de l’ensemble des charges dont il est redevable à l’égard de la copropriété pour le lot donné en location, que ces frais soient à charge du bailleur ou récupérables auprès du locataire.

La plupart des syndics ventilent aujourd’hui les décomptes des copropriétaires entre frais à charge du propriétaire et ceux à charge du locataire. Rien ne les y oblige cependant, si ce service n’est pas prévu dans leur contrat avec la copropriété.

4. Responsabilité du bailleur du fait du locataire

Le copropriétaire bailleur est tenu responsable des violations du règlement de copropriété par le locataire. Cette responsabilité est contractuelle envers le syndicat des copropriétaires et les divers copropriétaires pris individuellement, et quasi-délictuelle envers les locataires d’autres lots affectés par le trouble ou le dommage provenant du local donné en location, voire des voisins d’autres immeubles.

Par ailleurs le copropriétaire bailleur est responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires des dommages occasionnés par le locataire lors de travaux que le bailleur l’a autorisé à effectuer, p.ex. si ces travaux portent atteinte à la solidité de l’immeuble.